Tài sản tiền điện tử đang đổ vào ngành bất động sản Hoa Kỳ

Deng Tong, Golden Finance

Vào thứ Tư giờ địa phương, Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đã đăng trên phương tiện truyền thông xã hội: "Sau khi nghiên cứu chuyên sâu và phù hợp với tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Hoa Kỳ thành 'thủ đô tiền điện tử', hôm nay tôi đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị niêm yết tiền điện tử là tài sản được công nhận cho các đơn xin thế chấp."Chỉ thị này đánh dấu một sự thay đổi lớn có thể xảy ra trong các tiêu chuẩn đánh giá tài sản đối với các công ty được chính phủ Hoa Kỳ hỗ trợ để đánh giá trình độ thế chấp và cũng phù hợp với mục tiêu đã được chính quyền Trump thiết lập là thúc đẩy sự phổ biến của tiền điện tử tại Hoa Kỳ.

Cuối cùng, làn gió tài sản tiền điện tử đã thổi vào ngành bất động sản Hoa Kỳ.

1. Tại sao tiền điện tử nên được liệt kê là tài sản được công nhận cho các đơn xin thế chấp?

Lý do cốt lõi là thị trường bất động sản trì trệ tại Hoa Kỳ. Trong 50 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Hoa Kỳ vẫn tương đối ổn định, với khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, số lượng đơn xin nhà ở mới đã giảm mạnh trong những năm gần đây. Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đã trì trệ kể từ khi lãi suất thế chấp tăng từ mức thấp nhất trong đại dịch vào đầu năm 2022. Doanh số bán nhà đã giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm vào năm ngoái, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp doanh số bán chậm chạp. Cho đến nay trong năm nay, lãi suất cao và giá nhà vẫn tiếp tục kìm hãm thị trường. Dữ liệu của Redfin cho thấy tính đến tháng 4, số lượng người bán trên thị trường nhà ở Hoa Kỳ cao hơn gần 34% so với người mua.

Ngoài ra, số lượng phát sinh thế chấp (quy trình mà bên cho vay và bên đi vay cùng nhau tạo thành thế chấp) đã giảm xuống mức thấp gần như lịch sử vào giữa năm 2024 và không có nhiều cải thiện trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự suy giảm trong việc phát sinh, đặc biệt là tái cấp vốn, là do hai yếu tố chính: vấn đề cung cấp nhà ở và chi phí đi vay.

Dự báo về nguồn gốc thế chấp từ năm 2012 đến quý 3 năm 2026. Nguồn: Statista

Đầu tiên, tăng trưởng nguồn cung nhà ở không đủ để đáp ứng nhu cầu. Xây dựng nhà ở đang chậm lại, nhiều nhà đầu tư mua hơn là người mua nhà tiềm năng và những người chủ nhà lớn tuổi vẫn chọn sống ở nhà thay vì chuyển đến viện dưỡng lão.  

Chi phí vay cũng đang tăng cao và nhiều người đổ lỗi cho sự suy giảm trong nguồn gốc các khoản vay là do Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Nhưng do di sản của cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, việc xem xét cho vay chặt chẽ của các ngân hàng không thể bị bỏ qua. Ví dụ: khoản thanh toán ban đầu không được ít hơn 20%, điểm tín dụng phải trên 700 và phải có bằng chứng về nguồn thu nhập ổn định. Nhiều giao dịch nhà ở đã bị hủy vì người mua không thể vay được tiền.

Đối mặt với những yếu tố bất lợi này, chính phủ Hoa Kỳ đã tìm cách giúp chủ nhà dễ dàng vay tiền hơn và cuối cùng đặt hy vọng vào tiền điện tử.

2. Tổng quan nhanh về nội dung chỉ thị của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA)

Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đã ký chỉ thị vào thứ Tư theo giờ địa phương để liệt kê tiền điện tử là tài sản được công nhận cho các đơn xin thế chấp, đánh dấu lần đầu tiên tiền điện tử được đưa vào hệ thống cốt lõi của các khoản vay nhà ở Hoa Kỳ. Sau đây là văn bản gốc của lệnh:

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA)

V/v: Ban hành Lệnh coi Tiền điện tử là Tài sản trong Đánh giá Rủi ro (Fannie Mae và Freddie Mac)

Quyết định số: 2025-360

Ban hành Lệnh coi Tiền điện tử là Tài sản trong Đánh giá Rủi ro (Fannie Mae và Freddie Mac)

Xử lý Tiền điện tử là Tài sản trong Khoản vay Nhà ở Gia đình Đơn lẻ cho Fannie Mae và Freddie Mac

18px;">Nơi Fannie Mae và Freddie Mac (các “Doanh nghiệp”) đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Hoa Kỳ bằng cách cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp đối với các khoản vay thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng để đảm bảo quyền sở hữu nhà bền vững, lâu dài.

Nơi tiền điện tử là một loại tài sản mới nổi có thể mang đến cơ hội tạo ra sự giàu có bên ngoài thị trường chứng khoán và trái phiếu.

Nơi tiền điện tử thường không được xem xét trong quy trình đánh giá rủi ro thế chấp đối với các khoản vay thế chấp được thực hiện cho các Doanh nghiệp trừ khi tiền điện tử được chuyển đổi sang đô la Mỹ trước khi giải quyết khoản vay.

Nơi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã xác định rằng việc xem xét các tài sản bổ sung của người vay trong đánh giá rủi ro thế chấp nhà ở gia đình đơn lẻ cấp Doanh nghiệp có thể cho phép các tổ chức cấp Doanh nghiệp đánh giá toàn bộ thông tin tài sản có sẵn để dự trữ và thúc đẩy quyền sở hữu nhà bền vững cho những người vay có uy tín ... Do đó, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Cơ quan Tài chính, với tư cách là Người giám hộ, tại đây chỉ đạo mỗi tổ chức cấp công ty chuẩn bị một đề xuất để xem xét tiền điện tử như một tài sản dự trữ trong các đánh giá rủi ro thế chấp nhà ở gia đình đơn lẻ tương ứng của mình, mà không chuyển đổi tiền điện tử thành đô la Mỹ. Mỗi tổ chức cấp công ty chỉ nên xem xét những tài sản tiền điện tử có thể được chứng nhận và lưu trữ trên một sàn giao dịch tập trung được quản lý tại Hoa Kỳ và tuân thủ mọi luật hiện hành. Ngoài ra, mỗi tổ chức cấp công ty nên xem xét các biện pháp giảm thiểu rủi ro bổ sung dựa trên đánh giá của riêng mình, bao gồm điều chỉnh theo biến động của thị trường và đảm bảo rằng tỷ lệ dự trữ của mình bằng tiền điện tử được điều chỉnh rủi ro đầy đủ. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, mỗi tổ chức phải nộp và xin sự chấp thuận từ hội đồng quản trị của mình, sau đó nộp cho Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) để xem xét. Lệnh này có hiệu lực ngay lập tức và sẽ được thực hiện sớm nhất có thể.

William J. Pálte Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ

III. Ý nghĩa của việc niêm yết tiền điện tử là tài sản được công nhận cho các đơn xin thế chấp là gì?

1. Cải thiện tình hình hiện tại của thị trường bất động sản

Như đã đề cập ở trên, thị trường bất động sản Hoa Kỳ đang trì trệ và chính sách này có thể kích thích nhu cầu trên thị trường bất động sản. Nhiều người nắm giữ tài sản tiền điện tử tham gia vào hàng ngũ người mua nhà có thể làm tăng nhu cầu thị trường, làm giảm bớt tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản và đóng vai trò tích cực trong việc ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

2. Tin tốt cho các nhà cho vay tiền điện tử

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) chính thức công nhận tiền điện tử, có thể mở ra các chương trình cho vay liên bang đáng kể cho nhiều người đi vay hơn. Vào năm 2024, riêng Cục Quản lý Nhà ở Liên bang đã phát hành hơn 760.000 khoản thế chấp nhà ở gia đình đơn lẻ với tổng giá trị 230 tỷ đô la.  

Theo Quy định ngân hàng Bản tin Kế toán Nhân viên số 121 do Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) ban hành, hầu hết các ngân hàng sẽ không thể cung cấp các khoản vay hoặc thế chấp được bảo đảm bằng tiền điện tử cho đến ngày 23 tháng 1 năm 2025. Quy định này yêu cầu các tổ chức tài chính phải hạch toán tiền điện tử là các khoản nợ phải trả thay vì tài sản trên bảng cân đối kế toán của họ.

Tuy nhiên, các khoản vay nhận được thông qua các chương trình liên bang như Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hiện không cho phép người đi vay sử dụng tiền điện tử của họ làm tài sản thế chấp. Trên thực tế, một số khoản vay liên bang thậm chí có thể không cho phép sử dụng tiền thanh lý bằng đô la từ việc bán tiền điện tử để trả trước. CJ Konstantinos, người sáng lập công ty thế chấp và trái phiếu Bitcoin People's Reserve cho biết Bitcoin có thể giúp giảm thêm rủi ro trên thị trường chứng khoán thế chấp do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) quản lý bằng cách quản lý Fannie Mae và Freddie Mac. 3. Thúc đẩy tích hợp tài sản tiền điện tử với hệ thống tài chính truyền thống Chỉ thị của FHFA là một bước đột phá lớn đối với tiền điện tử trong lĩnh vực tài chính truyền thống, nghĩa là tài sản kỹ thuật số được đưa vào hệ thống cốt lõi của tín dụng nhà ở Hoa Kỳ và tiền điện tử đóng vai trò quan trọng ngang bằng với tiền pháp định trong cuộc sống của mọi người. Nó cũng sẽ thúc đẩy mọi người hiểu biết về tài sản tiền điện tử và đẩy nhanh quá trình phổ biến của chúng trong cuộc sống hàng ngày. 4. Những người trong ngành nghĩ gì? Những người ủng hộ Bitcoin ca ngợi thái độ cởi mở của Pulte và một số người cho biết các tính năng mà các bên cho vay thích, chẳng hạn như hồ sơ giấy minh bạch, đã được tích hợp vào tài sản kỹ thuật số.

• Nhà kinh tế trưởng của Redfin Daryl Fairweather: “Đây là một chiến thắng lớn cho tiền điện tử những người ủng hộ. Nó cung cấp cho tài sản kỹ thuật số cùng một cách xử lý như các tài sản khác.”Hiện tại, các khoản đầu tư cổ phiếu được liệt kê là tài sản dự trữ đủ điều kiện, nhưng các bên cho vay thường chiết khấu các cổ phiếu riêng lẻ hoặc tiền điện tử có tính biến động cao hơn. "Miễn là định giá được điều chỉnh hợp lý theo tính biến động, thì việc đưa tài sản tiền điện tử vào dự trữ là hoàn toàn khả thi."

• Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com: "Nếu hai gã khổng lồ chấp nhận tiền điện tử làm tài sản thế chấp, điều này sẽ khuyến khích mạnh mẽ các ngân hàng thay đổi các quy tắc hiện hành. Những người ban đầu phải bán tài sản tiền điện tử để đáp ứng các yêu cầu - có lẽ đây là lý do chính khiến họ từ bỏ việc mua nhà - giờ đây có thể đủ điều kiện trực tiếp để vay vốn, điều này thực sự mở rộng nhóm người mua đủ điều kiện."
  

• Mitchell Askew, một nhà phân tích tại dịch vụ khai thác Bitcoin Blockware, cho biết: Tính thanh khoản và quyền lưu ký minh bạch của tài sản (tức là chuỗi khối công khai của nó) khiến nó trở thành "tài sản thế chấp hoàn hảo" cho các khoản vay mua nhà.

Một số người trong ngành cũng bày tỏ lo ngại về điều này.

• Theo Strike, một công ty được bitcoin hỗ trợ, cho vay tiền điện tử ở hình thức hiện tại có một số rủi ro. Biến động là một yếu tố chính. Nếu giá BTC giảm đáng kể, tỷ lệ cho vay trên giá trị sẽ tăng, "điều này có thể gây ra lệnh gọi ký quỹ hoặc thanh lý - một đợt bán cưỡng bức vào thời điểm không thích hợp."

• Một người bình luận cho rằng những người cho vay cũng có nguy cơ: "Mô hình rủi ro về điều này thật điên rồ. Các khoản thế chấp truyền thống cho rằng thu nhập và tài sản của người vay tương đối ổn định. Bây giờ, bạn đang giao dịch với những người vay có giá trị tài sản ròng có thể dao động 50% trong một tuần. Làm thế nào để bạn kiểm tra mức độ căng thẳng của danh mục đầu tư khi tài sản thế chấp của bạn bao gồm mọi thứ từ Bitcoin đến các mã thông báo DeFi ngẫu nhiên?"