미국 부동산 업계에 불어오는 암호화 자산 바람

던튼, 골든 파이낸스

지난 수요일(현지시간), 연방주택금융청(FHFA)의 펄트 청장은 소셜 미디어에 다음과 같이 게시했습니다."철저한 연구와 미국을 '암호화폐 수도'로 만들겠다는 트럼프 대통령의 비전을 따른 끝에. 오늘 저는 패니 매와 프레디 맥에 모기지 신청서에 암호화폐를 간주 자산으로 포함하기 위한 준비를 시작하라고 명령합니다." 이 지침은 미국 정부 지원 기업이 모기지 자격을 평가하는 데 사용하는 자산 심사 기준에 잠재적으로 중요한 변화를 의미하며, 미국에서 암호화폐의 대중화를 촉진하려는 트럼프 행정부의 목표와도 일치합니다.

결국, 미국 부동산 업계에 암호화폐 자산 바람이 불고 있습니다.

I. 왜 암호화폐를 모기지 신청 시 간주자산으로 인정해야 할까요?

핵심적인 이유는 미국 주택 시장의 침체입니다. 미국의 주택 소유율은 지난 50년 동안 비교적 안정적으로 유지되어 왔으며, 인구의 약 62%가 주택을 소유하고 있습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 주택에 대한 신규 신청 건수가 급격히 감소하고 있습니다. 미국 주택 시장은 2022년 초 모기지 금리가 전염병 저점에서 상승한 이후 계속 침체되고 있습니다. 지난해 주택 판매는 30년 만에 최저치로 떨어지며 2년 연속 판매 부진을 겪었습니다. 올해 들어서는 높은 이자율과 주택 가격으로 인해 상승세를 기대하기 어려웠으며, 레드핀 데이터에 따르면 4월 기준 전국 주택 시장에서 매도자가 매수자보다 34% 가까이 많았습니다.

또한 대출 기관과 대출자가 협력하여 모기지를 형성하는 과정인 모기지 개시 건수는 2024년 중반에 거의 사상 최저치로 떨어졌고 2025년 1분기에도 거의 개선되지 않았습니다. 대출 건수, 특히 재융자 건수의 감소는 주택 공급 문제와 차입 비용이라는 두 가지 주요 요인에 기인합니다.

2012년부터 2026년 3분기까지의 모기지 발생 예측. 출처: Statista

첫째, 주택 공급이 수요를 충족할 만큼 충분히 증가하지 않고 있습니다. 주택 건설이 지연되고 있고, 잠재적 주택 구매자보다는 투자자들이 더 많은 주택을 구입하고 있으며, 고령 주택 소유자들은 여전히 양로원으로 이사하기보다는 집에서 살기를 선택하고 있습니다.

대출 비용도 더 비싸졌으며, 많은 사람들이 인플레이션을 억제하기 위한 연방준비제도의 금리 인상 노력으로 대출 개시 건수가 감소한 탓으로 돌리고 있습니다. 하지만 서브프라임 사태의 여파로 은행의 대출 심사가 까다로워진 것도 무시할 수 없습니다. 예를 들어 계약금은 20% 미만이어야 하고, 신용 점수는 700점 이상이어야 하며, 안정적인 수입원을 증명할 수 있어야 합니다. 구매자가 대출을 받을 수 없어 주택 거래가 취소되는 경우가 많습니다.

이러한 단점에 직면한 미국 정부는 주택 소유자가 더 쉽게 돈을 빌릴 수 있는 방법을 모색했고, 궁극적으로 암호화폐에 희망을 걸었습니다.

둘째, 연방주택금융청(FHFA)의 지침 내용을 간략히 살펴보자

미국 연방주택금융청(FHFA) 펄트 청장은 수요일에 암호화폐를 모기지 신청 자산으로 인정하는 지침에 서명함으로써 암호화폐가 미국의 핵심 주택 대출 시스템에 처음으로 포함되게 되었습니다. 다음은 원본 지침입니다.

연방주택금융청(FHFA)

정보: 암호화폐를 위험 평가 자산으로 간주하는 지침 발행. 자산(패니매 및 프레디 맥)

결정 번호 2025-360

지침 발행

암호화폐를 패니 매와 프레디 맥에 대한 단독주택 대출의 자산으로 간주

반면, 패니 매와 프레디 맥(이하 "기업")은 지속 가능한 장기 주택 소유를 보장하는 신중한 기준을 통해 주택 담보 대출의 2차 시장에 안정성과 유동성을 제공함으로써 미국 주택 금융 시스템에서 중요한 역할을 담당하고 있습니다.

암호화폐는 신흥 자산 클래스인 만큼 주식과 채권 시장 밖에서 부를 쌓을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

대출 결제 전에 암호화폐가 미국 달러로 전환되지 않은 '기업'에 제공되는 모기지에 대한 모기지 위험 평가 프로세스에서는 일반적으로 암호화폐를 고려하지 않습니다.

반면, 연방주택금융청(FHFA)은 이제 기업 단독 주택 모기지의 위험 평가에 추가 대출자 자산을 고려함으로써 기업 조직이 준비금에 사용할 수 있는 모든 자산 정보를 평가하고 신용도가 높은 대출자의 지속 가능한 주택 소유를 촉진할 수 있다고 결정했습니다. 지속 가능한 주택 소유를 달성합니다. 이에 따라 연방주택금융청은 수탁 기관의 자격으로 암호화폐를 미국 달러로 변환할 필요 없이 각 단독 주택 모기지 위험 평가에서 암호화폐를 준비금 자산으로 고려하는 제안을 준비하도록 기업 수준의 기관에 지시합니다. 통화를 미국 달러로 변환할 필요가 없습니다. 기업 수준의 기관은 미국 규제를 받는 중앙화된 거래소에서 증명 및 보관할 수 있고 모든 관련 법률을 준수하는 암호화폐 자산만 고려해야 합니다. 또한 각 기업은 시장 변동성을 조정하고 준비금 대비 암호화폐의 비율을 적절히 조정하는 등 자체 평가에 따라 추가적인 위험 완화 조치를 고려해야 합니다. 변경 사항을 시행하기 전에 기업은 이사회에 제출하여 승인을 받은 후 연방주택금융청(FHFA)에 제출하여 검토를 받아야 합니다.

이 명령은 즉시 효력이 발생하며 합리적으로 실행 가능한 즉시 시행되어야 합니다.

미국 연방 주택금융국 윌리엄 J. 팔테 국장

셋째, 암호화폐를 모기지 신청에 인정되는 자산으로 포함한다는 것은 어떤 의미가 있을까요?

1. 부동산 시장 개선

앞서 언급했듯이 미국 부동산 시장은 침체기에 있으며, 이 정책은 부동산 시장의 수요를 자극할 수 있습니다. 암호화폐 자산을 보유한 사람들이 주택 구매자 대열에 합류하면 시장 수요가 증가하고 부동산 시장 침체기를 완화하며 부동산 시장의 안정과 발전을 촉진하는 데 긍정적인 역할을 할 수 있습니다.

2. 유리한 암호화폐 대출기관

연방주택금융청(FHFA)은 암호화폐를 공식적으로 인정했으며 더 많은 대출자를 위해 상당한 규모의 연방 대출 프로그램을 열 수 있습니다. 2024년에 FHFA에서만 76개 이상의 대출이 시작되었습니다. 2024년에 FHFA에서만 76,000건 이상의 단독 주택 모기지가 총 2,300억 달러에 달했습니다. 미국 증권거래위원회(SEC)가 발표한 직원 회계 게시판 121호 은행 규칙에 따르면 대부분의 은행은 2025년 1월 23일까지 암호화폐 담보 대출이나 모기지를 제공할 수 없게 됩니다. 이 규칙에 따르면 금융 기관은 암호화폐를 대차대조표에 자산이 아닌 부채로 계상해야 합니다.

그러나 연방주택청(FHA), 재향군인부(VA), 미국 농무부(USDA)와 같은 연방 프로그램을 통한 대출은 현재 대출자가 암호화폐를 담보로 사용하는 것을 허용하지 않습니다. 실제로 일부 연방 대출은 암호화폐 판매로 인한 달러 청산 대금을 계약금에 사용하는 것조차 허용하지 않을 수 있습니다. 비트코인 모기지 및 채권 회사인 피플스 리저브의 설립자 CJ 콘스탄티노스는 비트코인이 패니 매와 프레디 맥을 규제함으로써 연방주택금융청(FHFA)의 모기지 담보 증권 시장을 더욱 축소할 수 있다고 말했습니다. 규제 모기지 담보 증권 시장.

3. 암호화폐 자산과 전통 금융 시스템의 통합 촉진

FHFA의 지침은 전통 금융 부문에서 암호화폐의 주요 돌파구이며, 디지털 자산이 미국 주택 신용의 핵심 시스템에 통합된다는 것을 의미합니다. 암호화폐와 법정화폐는 사람들의 삶에서 똑같이 중요한 역할을 하고 있습니다. 또한 대중이 암호화폐 자산에 대한 이해를 높이고 일상 생활에서 암호화폐의 대중화를 가속화할 것입니다.

넷째, 업계는 어떻게 생각하나요?

비트코인 지지자들은 펄트의 개방성에 박수를 보냈으며, 일부는 투명한 종이 기록과 같이 대출 기관이 선호하는 기능이 이미 디지털 자산에 내장되어 있다고 말했습니다.

• Daryl Fairweather, 수석 이코노미스트, Redfin: < strong>"이는 암호화폐 옹호자들에게 큰 승리이며, 디지털 자산이 다른 자산과 동일한 대우를 받게 된 것입니다." 현재 주식 투자는 적격 준비자산으로 등재되어 있지만, 대출 기관은 일반적으로 변동성이 높은 개별 주식이나 암호화폐를 할인된 가격으로 평가합니다. "변동성에 맞게 합리적으로 평가가 조정된다면 암호화폐 자산을 준비금으로 계산하는 것은 전적으로 가능합니다."

• 다니엘 헤일, 수석 이코노미스트, Realtor.com:"두 거대 은행이 암호화폐를 담보로 인정한다면 은행이 현재 규정을 변경할 강력한 인센티브가 될 것입니다. 기준을 충족하기 위해 암호화폐 자산을 매각해야 했던 사람들(아마도 주택 소유를 포기한 주요 이유일 것입니다)은 이제 직접 대출 자격을 얻을 수 있으며, 이는 본질적으로 적격 구매자의 풀을 확장하는 것입니다. "
  

• 서비스형 비트코인 채굴 업체인 블록웨어의 애널리스트 미첼 애스큐는 다음과 같이 말했습니다."자산의 유동성과 투명한 에스크로(즉, 공개 블록체인) 덕분에 주택 대출에 "완벽한 담보"가 될 수 있습니다. "완벽한 담보."

일부 업계 관계자들도 우려를 표명했습니다.

• 비트코인 모기지를 만드는 회사 스트라이크는 암호는 암호화폐 업계에서 주요 플레이어입니다. strong>현재 형태의 암호화폐 대출에는 몇 가지 위험이 있습니다. 변동성이 주요 요인입니다. BTC 가격이 급격히 하락하면 대출 대비 가치 비율이 상승하여 "부적절한 시기에 강제 매각인 마진콜 또는 청산을 유발할 수 있습니다."

• 한 댓글 작성자는 대출 기관도 위험에 처해 있다고 주장했습니다."이 분야의 리스크 모델링은 미친 짓입니다. 전통적인 모기지는 대출자의 소득과 자산이 비교적 안정적이라고 가정합니다. 하지만 지금은 순자산이 일주일에 50%씩 변동할 수 있는 대출자를 상대하고 있습니다. 담보에 비트코인부터 임의의 디파이 토큰까지 다양한 자산이 포함된 경우 포트폴리오를 어떻게 스트레스 테스트하나요?"